Si el defecto estaba oculto, existía antes de la compra y es grave, puedes pedir la resolución de la compraventa o una rebaja del precio. El plazo es de solo seis meses desde la entrega.
Compras una vivienda y, al poco tiempo, aparecen humedades, filtraciones o grietas que nadie te mencionó. ¿Puedes reclamar al vendedor? Depende de qué tipo de defecto sea, de si podía verse al comprar y, sobre todo, de los plazos. Te lo explicamos.
Qué es un vicio oculto
Para que un defecto se considere vicio oculto, en general deben darse estas condiciones:
- Estaba oculto: no era visible con una revisión normal al comprar.
- Existía antes de la compra, aunque se manifieste después.
- Es grave: impide el uso normal de la vivienda o reduce su valor de tal forma que, de haberlo sabido, no la habrías comprado o habrías pagado menos.
No es vicio oculto el desgaste normal de una vivienda usada ni un defecto que se veía claramente en la visita.
Qué puedes pedir
El Código Civil permite al comprador elegir entre:
- Resolver la compraventa: devolver la vivienda y recuperar el precio y los gastos.
- Rebajar el precio en proporción al defecto, según valoración pericial.
Si el vendedor conocía el defecto y no lo comunicó, además puede reclamarse una indemnización por daños y perjuicios.
El plazo es muy corto: seis meses
La acción por vicios ocultos debe ejercitarse en el plazo de seis meses desde la entrega de la vivienda. Es un plazo breve y estricto. Si ha pasado más tiempo, todavía puede haber otras vías —por ejemplo, si lo que se entregó es sustancialmente distinto de lo pactado, o por defectos constructivos—, pero hay que analizarlo con cuidado.
Si la vivienda es nueva
En viviendas de obra nueva o rehabilitaciones importantes, la Ley de Ordenación de la Edificación establece garantías frente al promotor y los agentes de la construcción, con plazos de uno, tres y diez años según el tipo de defecto: acabados, habitabilidad o estructura.
Qué hacer si descubres un defecto
- Documenta el problema con fotografías y fechas.
- Encarga un informe pericial que determine el origen y la antigüedad del defecto.
- Comunica la reclamación al vendedor por escrito, de forma fehaciente.
- Revisa el contrato: algunas cláusulas pueden limitar la responsabilidad del vendedor.
Cuándo conviene consultar
Lo antes posible, por el plazo de seis meses. Un abogado puede valorar si el defecto encaja como vicio oculto y qué vía es la más adecuada. Más información en nuestra página de derecho civil.