Fianza del alquiler no devuelta: cómo reclamarla paso a paso

Si has dejado el piso, has entregado las llaves y el casero no te devuelve la fianza, puedes reclamarla. La ley no le da un plazo fijo, pero pasado un mes desde la entrega de las llaves el dinero que te deba empieza a generar intereses. Solo puede descontar lo que esté justificado, como rentas pendientes o daños que vayan más allá del desgaste normal. Te explicamos cómo reclamarla paso a paso.

Qué dice la ley sobre la fianza del alquiler

La fianza está regulada en el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Lo esencial:

• En el alquiler de vivienda, la fianza legal es de una mensualidad de renta, en metálico. En locales y otros usos distintos de vivienda, de dos.
• Además, el casero puede pedir una garantía adicional (un depósito extra o un aval). En vivienda, en contratos de hasta cinco años (o siete si el arrendador es una empresa), esa garantía adicional no puede superar dos mensualidades.
• La fianza no es un pago a cuenta de la renta. Sirve para cubrir posibles incumplimientos del inquilino y, si no los hay, se devuelve íntegra.

¿Cuánto tiempo tiene el casero para devolver la fianza?

La LAU no fija una fecha límite como tal. Lo que establece es que el saldo de la fianza que deba devolverse devengará el interés legal si pasa un mes desde que entregas las llaves sin que te lo hayan devuelto.

En la práctica, ese mes se toma como el plazo razonable para que el propietario revise la vivienda, compruebe los últimos recibos y te devuelva el dinero. A partir de ahí, además de la fianza, puedes reclamar los intereses.

Por eso es importante poder demostrar cuándo entregaste las llaves: un documento firmado, un correo o un mensaje en el que el casero confirme la recepción.

Qué puede descontar el casero (y qué no)

El propietario puede quedarse con parte o con toda la fianza si existe una causa justificada. Por ejemplo:

• Rentas impagadas.
• Recibos de suministros o gastos pendientes que, según el contrato, te correspondían.
• Daños en la vivienda o en el mobiliario causados por un mal uso.
• Elementos que faltan respecto al inventario inicial.

Lo que no puede descontar es el deterioro normal por el paso del tiempo y el uso ordinario. El Código Civil establece que el inquilino debe devolver la vivienda tal como la recibió, salvo lo que se haya deteriorado por el tiempo o por causa inevitable. Una pintura algo gastada tras varios años o el desgaste lógico de un electrodoméstico no son, por sí solos, motivo para quedarse con la fianza.

Si el casero alega daños, lo razonable es que los justifique: fotografías, presupuestos o facturas de reparación. Retener la fianza sin explicación ni prueba no es una actuación correcta.

Cómo reclamar la fianza paso a paso

1. Reúne la documentación. Contrato, justificante del pago de la fianza, inventario si lo hubo, fotos o vídeos del estado de la vivienda al entrar y al salir, y prueba de la entrega de llaves.
2. Pide la devolución por escrito. Primero de forma amistosa, por correo o mensaje, indicando la cantidad y un número de cuenta.
3. Envía un burofax si no hay respuesta. Con certificación de texto y acuse de recibo, para que quede constancia de qué reclamas y de que lo ha recibido.
4. Intenta un medio adecuado de solución de controversias (MASC). Desde el 3 de abril de 2025, con la Ley Orgánica 1/2025, para demandar en la vía civil es necesario haber intentado antes una negociación. Puede ser una propuesta por burofax, una mediación o una conciliación, entre otras opciones. Un burofax bien redactado puede servir a la vez como reclamación y como intento de negociación, siempre que cumpla los requisitos.
5. Acude al juzgado si no hay acuerdo.

Monitorio o juicio verbal: qué vía judicial elegir

Hay dos caminos habituales:

• Proceso monitorio. Útil cuando la deuda está clara y documentada (contrato y justificante de la fianza). El juzgado requiere al casero para que pague o se oponga en 20 días. Si no hace nada, puedes pedir la ejecución.
• Juicio verbal. Es el procedimiento que corresponde por cuantía para reclamaciones de hasta 15.000 euros, que incluye la gran mayoría de las fianzas. También es el camino si el casero se opone al monitorio.

Si reclamas 2.000 euros o menos, no es obligatorio ir con abogado ni procurador. Aun así, conviene asesorarse para decidir qué vía tiene más sentido y para preparar bien la prueba, sobre todo si el casero alega daños.

Ten en cuenta que, con la reforma, la petición monitoria también suele exigir haber intentado antes el MASC. Los criterios de los juzgados no son del todo uniformes, por eso es importante dejar bien documentado ese intento.

En Valencia: el depósito de la fianza en la Generalitat

En la Comunitat Valenciana, el propietario está obligado a depositar la fianza en la Generalitat. Lo regula el Decreto 46/2022, de 29 de abril, del Consell, que sustituyó al antiguo Decreto 333/1995. El depósito debe hacerse en el plazo máximo de un mes desde la firma del contrato o desde el inicio del alquiler, a través de las entidades financieras colaboradoras que designa la conselleria competente en hacienda.

Esto tiene algunas consecuencias prácticas para el inquilino:

• La Generalitat devuelve el depósito al propietario, no a ti. Tu reclamación es siempre frente al casero.
• Que el casero no haya depositado la fianza es un incumplimiento administrativo suyo, pero no cambia su obligación de devolvértela.
• No importa que el casero alegue que la Generalitat todavía no le ha devuelto el depósito: el plazo de la LAU cuenta desde que entregas las llaves.

Si llegas a juicio, la demanda se presenta en el partido judicial donde está la vivienda. En la ciudad de Valencia, ante la sección civil del Tribunal de Instancia, en la Ciudad de la Justicia.

Errores habituales que conviene evitar

• Dejar de pagar el último mes «a cuenta de la fianza». No es lo que prevé la ley y puede darle al casero argumentos para reclamarte rentas impagadas.
• Salir de la vivienda sin fotos ni vídeo de su estado.
• Entregar las llaves sin ningún justificante.
• Reclamar solo por teléfono o por mensajes sueltos, sin un escrito claro.
• Esperar demasiado. Cuanto antes reclames, más fácil es probar el estado en que dejaste el piso.

Si además tienes otras cantidades pendientes con el propietario o con otra persona, te puede interesar nuestra guía sobre cómo reclamar una deuda a un particular. Y si eres tú quien ha encontrado defectos graves al comprar una vivienda, consulta cómo reclamar por vicios ocultos. Tienes más información en nuestra área de derecho civil.

Preguntas frecuentes

¿El casero tiene que pagarme intereses si tarda en devolver la fianza?

Sí. Si pasa un mes desde la entrega de las llaves sin que te devuelva lo que corresponde, esa cantidad genera el interés legal del dinero.

¿Puede quedarse la fianza para pintar el piso?

Depende del caso. El desgaste normal por el uso y el paso del tiempo no justifica el descuento. Otra cosa son los daños causados por un mal uso, que debe acreditar el propietario. También influye lo que diga el contrato.

¿Necesito abogado para reclamar la fianza?

Si reclamas 2.000 euros o menos, no es obligatorio. La petición monitoria inicial tampoco lo exige, sea cual sea la cantidad, pero si el casero se opone y reclamas más de 2.000 euros, sí necesitarás abogado y procurador. Cada situación requiere un análisis individual.

¿Qué pasa si el casero no depositó la fianza en la Generalitat?

Es un incumplimiento administrativo del propietario, pero no afecta a tu derecho a recuperarla. Puedes reclamársela igualmente.

Si quieres que revisemos tu caso, pide tu primera consulta gratuita o llámanos al 963 736 110.