Si firmaste una hipoteca antes de 2019, es muy probable que pagaras de tu bolsillo la notaría, el registro, la gestoría y la tasación. Durante años fue lo habitual. Sin embargo, los tribunales han declarado abusivas muchas de las cláusulas que cargaban todos esos gastos al cliente, y eso abre la puerta a reclamar parte del dinero.
Te explicamos qué gastos se pueden reclamar, en qué porcentaje, qué plazos existen y qué documentación necesitas.
Por qué se pueden reclamar los gastos de la hipoteca
Muchas escrituras incluían una cláusula que obligaba al consumidor a pagar todos los gastos de formalización del préstamo. El Tribunal Supremo y el Tribunal de Justicia de la Unión Europea han considerado que, cuando esa cláusula no fue negociada individualmente y desequilibra la posición del consumidor, puede ser abusiva y nula.
Si un juez declara nula la cláusula, el banco debe devolver la parte de los gastos que, según la ley, le correspondía asumir.
Qué gastos se pueden recuperar y en qué proporción
Según la doctrina del Tribunal Supremo para hipotecas firmadas antes de la Ley 5/2019, de contratos de crédito inmobiliario (en vigor desde el 16 de junio de 2019):
- Registro de la propiedad: el 100 %.
- Gestoría: el 100 %.
- Tasación: el 100 %, tras la sentencia del Tribunal Supremo 35/2021, de 27 de enero.
- Notaría: el 50 %, porque la escritura beneficia a ambas partes.
¿Y el impuesto de actos jurídicos documentados?
En hipotecas firmadas antes del 10 de noviembre de 2018, el Tribunal Supremo entendió que el sujeto pasivo del impuesto era el prestatario, por lo que, con carácter general, no se puede reclamar al banco. Desde esa fecha, la normativa establece que lo paga la entidad.
¿Hasta cuándo se puede reclamar?
Es la pregunta clave, y la respuesta ha cambiado en los últimos años.
La acción para declarar nula una cláusula abusiva no prescribe. La acción para recuperar el dinero, en cambio, tiene un plazo de cinco años. Lo importante es desde cuándo se cuenta ese plazo.
Tras la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 25 de abril de 2024 (asunto C-561/21), el Tribunal Supremo, en su sentencia 857/2024, de 14 de junio, estableció que el plazo no empieza a contar desde que se pagaron los gastos, sino, salvo que el banco demuestre que el cliente conocía antes el carácter abusivo de la cláusula, desde que la sentencia que declara la nulidad es firme.
En la práctica, esto significa que muchas personas que creían haber perdido la oportunidad de reclamar todavía pueden hacerlo. Aun así, cada caso debe revisarse, porque el banco puede alegar que el cliente ya tenía ese conocimiento.
Qué documentación necesitas
- La escritura del préstamo hipotecario.
- Las facturas de notaría, registro, gestoría y tasación.
- Si no las conservas, se pueden solicitar duplicados a la notaría, al registro o a la gestoría.
- Si la hipoteca se ha cancelado, subrogado o novado, la documentación de esas operaciones.
Cómo es el proceso
- Revisión de la escritura para comprobar si existe una cláusula de gastos que pueda considerarse abusiva.
- Cálculo de las cantidades que podrían reclamarse, según cada factura.
- Reclamación extrajudicial al banco. Algunas entidades devuelven las cantidades en esta fase.
- Si no hay acuerdo, demanda judicial para que se declare la nulidad y se condene a la devolución.
Preguntas frecuentes
¿Puedo reclamar si ya terminé de pagar la hipoteca?
Sí. Que la hipoteca esté cancelada no impide reclamar, siempre que se cumplan los requisitos y no haya prescrito la acción de restitución.
¿Y si he cambiado de banco o el banco se fusionó con otro?
La reclamación se dirige a la entidad que ocupa hoy la posición del banco con el que firmaste, normalmente la entidad absorbente.
¿Cuánto dinero se puede recuperar?
Depende de las facturas que pagaste. Como orientación, suelen ser cantidades de varios cientos de euros, que pueden ser mayores si hubo novaciones o ampliaciones. Te lo calculamos con tus documentos.
¿Y si mi hipoteca es posterior a junio de 2019?
La Ley 5/2019 ya reparte los gastos: la entidad asume notaría, registro y gestoría, y el cliente, la tasación. Si te cobraron algo distinto, conviene revisarlo.
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Contenido informativo elaborado por el equipo de Alarte & Cruz Asociados. No sustituye al asesoramiento jurídico individual: cada caso requiere un análisis concreto de la documentación.